沈陽福瑞今朝物業(yè)管理有限公司
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電梯維保之上上下下六點溝通加入日期：2009-02-04 19:50:04 | 瀏覽：7519
一幢大樓電梯運行是否舒適正常，很大程度地體現(xiàn)了大樓物業(yè)設(shè)備管理水平的高低。電梯作為一種特殊設(shè)備，其維護保養(yǎng)一般由專業(yè)的電梯維護保養(yǎng)公司進行，但電梯的運行質(zhì)量卻由物業(yè)公司直接對業(yè)主負責(zé)，物業(yè)公司電梯設(shè)備管理人員擔(dān)負著確保電梯正常運行的重要職責(zé)。 維護與監(jiān)管、專業(yè)與非專業(yè)，怎樣調(diào)和二者之間的矛盾，確保電梯運行的質(zhì)量？作為電梯設(shè)備管理人員，怎樣抓住電梯維保管理的切入點，提高自己的業(yè)務(wù)水平？筆者從事電梯維護保養(yǎng)管理多年，獲得六點心得體會。
一、以誠相待、共同參與
很多物業(yè)公司管理者都有這樣一種看法：物業(yè)所轄電梯已與電梯維保公司簽訂了維保合同，涉及電梯的任何問題都是電梯維保公司的問題，物業(yè)公司電梯維保管理人員的責(zé)任就是電梯有問題時即時通知電梯維保公司。也有少數(shù)物業(yè)公司認為，電梯維保公司與物業(yè)公司就是從屬關(guān)系，電梯維保公司的工作一切都應(yīng)當(dāng)聽從物業(yè)公司的。這些不正確的觀點都會直接或間接地影響到物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員的關(guān)系。
筆者曾觀摩一物業(yè)公司設(shè)備管理，看到過這樣一幕：該公司電梯設(shè)備管理人員和電梯維保公司維修人員因電梯問題發(fā)生爭執(zhí)——一段時期該公司所管理大樓貨梯門回路頻頻出現(xiàn)故障，給業(yè)主正常貨物運輸帶來不便，業(yè)主多次投訴。物業(yè)公司電梯管理人員認為電梯維保公司維修人員沒找到電梯門回路故障頻發(fā)的真正原因，沒做好維保工作，拿錢不干事；電梯公司維保人員指責(zé)物業(yè)電梯管理人員沒有做好電梯的日常管理，運貨小車經(jīng)常撞擊轎門，是電梯門回路多次出問題的直接原因。顧及與物業(yè)公司關(guān)系，維保人員沒多少底氣，但掩不住一肚子怨氣。
筆者認為，該物業(yè)公司電梯管理人員和電梯維保公司維修人員二者都有問題——一方?jīng)]做好電梯日常管理，一方做好設(shè)備維修后沒有給另一方提供相關(guān)的信息反饋。但真正的問題是二者之間的關(guān)系問題——雙方互不信任、相互推諉。
那么，物業(yè)公司電梯管理人員和電梯公司維保人員應(yīng)當(dāng)保持怎樣一種關(guān)系才利于電梯的維保及正常運作呢？筆者認為，雙方應(yīng)當(dāng)秉持以誠相待、共同參與的精神，確認各自在電梯維保及日常管理中的位置，相互尊重、目標(biāo)一致，不相互角力，這樣才能齊心協(xié)力確保電梯運轉(zhuǎn)正常。
二、制定計劃、有的放矢
電梯維保公司都有自己的電梯保養(yǎng)作業(yè)流程和相應(yīng)的作業(yè)報告（作業(yè)單），由于該作業(yè)流程是針對所有電梯客戶，具有其普遍性，但對特定電梯的保養(yǎng)維護缺乏針對性。筆者瀏覽過多家電梯維保公司的保養(yǎng)（維保）作業(yè)單，上面密密麻麻列滿了從機房到底坑各部位（部件）的檢查項目。而實際操作是除安全回路必查以外，很多檢查項目只能做到走馬觀花。那么，如何確保電梯維保工作的質(zhì)量呢？筆者認為，有針對性地編制物業(yè)公司維修部的電梯日常巡檢表及維保計劃和作業(yè)表是一條重要途徑。
在日常巡檢表中，要求電梯維保管理人員加強對電梯設(shè)施的監(jiān)管，采用“望、聞、問、聽”的辦法，實時了解電梯的運行質(zhì)量。“望”即對電梯機房、轎廂等部位的設(shè)備是否異常進行肉眼判斷；“聞”即對關(guān)鍵設(shè)備和關(guān)鍵部位（特別是電氣設(shè)備）是否有異味進行確認；“問”是了解乘梯人員的感受；“聽”是在機房或乘坐電梯時感受是否有異響情況存在。發(fā)現(xiàn)有異聲、異響、異味及乘梯人員反映的異常情況，電梯管理人員就要及時對情況進行性質(zhì)認定，做好相關(guān)記錄，并根據(jù)性質(zhì)情況決定是否采取停梯并通知電梯維保人員。
在維保計劃和作業(yè)表方面，首先應(yīng)參照電梯維保的相關(guān)資料，與維保公司密切溝通，根據(jù)電梯具體情況制定電梯的中、長期維保計劃。其次是匯總電梯日常巡檢表所列問題，按輕重緩急列入電梯作業(yè)表中，以此對電梯維保公司的維保活動提出具體要求。這樣，維保公司的日常維保活動就完全納入了物業(yè)公司的掌控之中，做到目標(biāo)明確，有的放矢。
三、不斷學(xué)習(xí)、胸有成竹
不斷學(xué)習(xí)和掌握電梯維保的相關(guān)專業(yè)知識是做好電梯維保管理工作的基礎(chǔ)，也只有對電梯運行原理和維保技術(shù)特點有了一定的了解，電梯維保管理人員才能真正做好電梯的維保管理工作，做到胸有成竹。
筆者經(jīng)過多年的實踐，認為電梯維保管理人員對電梯相關(guān)知識的學(xué)習(xí)和了解應(yīng)側(cè)重三個方面：1、掌握電梯運行原理和系統(tǒng)分類。對電梯運行原理的掌握會在維保管理人員的頭腦中形成一個“活生生”的電梯，使電梯維保管理人員在電梯出現(xiàn)故障時，在第一時間對問題進行性質(zhì)區(qū)分。掌握電梯的系統(tǒng)分類，能幫助電梯維保人員明確故障范圍。2、了解電梯常規(guī)保養(yǎng)內(nèi)容和常見故障的常規(guī)處理方法。電梯作為一種常用的技術(shù)比較成熟的特種設(shè)備，其保養(yǎng)和維護也都有章可循，有矩可蹈。了解和熟悉相關(guān)知識，才能掌控電梯維保的方向和進度，做到操之在我。3、對特定部件、構(gòu)件有一定的認知。電梯包含一些特有的部件、構(gòu)件，例如曳引機、速斷開關(guān)、安全鉗、旋轉(zhuǎn)編碼器等。特定部、構(gòu)件處于電梯一些特定的位置，擔(dān)負著重要的作用，是電梯正常運行的必要保障，對特定部件、構(gòu)件有一定的認知，才能在電梯的維保管理中突出重點，抓住重心。
四、緊抓維保重點、做好旁站管理
電梯公司的維保人員和物業(yè)公司的設(shè)備管理人員代表著各自公司的利益，在電梯維保作業(yè)中，難免公司利益之間相互沖突；同時維保人員良莠不齊，也不能排除個別維保人員業(yè)務(wù)能力較差和職業(yè)道德低下。因此，在尊重維保人員的職業(yè)道德和專業(yè)素養(yǎng)的前提下，緊抓維保重點，特別是重點部位、關(guān)鍵問題處理時的旁站管理，顯得尤為重要。
2005年，筆者參與一起SPVF電梯死機故障處理的旁站工作，因其不能寫入樓層數(shù)據(jù)，維修人員在檢測幾組電壓數(shù)據(jù)后立即提出故障點是PLC控制板，要求更換。一個專用PLC控制板報價三千多元，公司是否該出這部分錢？由于全程參與了維保人員的檢測過程，筆者參照電氣圖紙，以及前期同類故障處理的經(jīng)驗，提出故障點不一定是PLC控制器，該型號電梯只有在打到下減速開關(guān)并在機房按下輸寫開關(guān)后，才能進行電梯樓層數(shù)據(jù)的輸入。后經(jīng)查是行程開關(guān)位置已經(jīng)偏離了轎廂撞板的位置，導(dǎo)致無法打到開關(guān)所致。對開關(guān)安裝位置進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整后，重新按規(guī)范程序輸寫樓層數(shù)據(jù)，再送電試機，電梯恢復(fù)了正常運行。試想如果沒有對該工作進行旁站，則無從對其工作質(zhì)量提出質(zhì)疑。
五、注重細節(jié)、富于創(chuàng)造
在對筆者所處大廈的電梯維護工作中，曾經(jīng)出現(xiàn)了這樣一個問題：幾部電梯轎門的光幕開關(guān)保護膜片松動，在電梯運行中總是發(fā)出細小不絕的顫動聲。怎樣解決？維保方提出更換膜片，但是除了膜片與膜片框配合間隙過大外并無其他影響使用的問題，更換理由顯然不充分。使用玻璃膠粘接可否解決這個問題呢？但不能確保玻璃膠對膜片不夠成腐蝕且不影響紅外對射。在雙方人員多次討論后，最后我方人員大膽提出用煮熟的糯米粘接。原因有二：1、煮熟的糯米不具有腐蝕性；2、煮熟的糯米在光幕維護中便于清除。這一大膽帶有創(chuàng)造性的方法最后被證實效果良好，既在一定時間內(nèi)解決了光膜膜片的顫動，又可以反復(fù)使用。
六、知己知彼、百戰(zhàn)不殆
在與電梯維保公司互動中，由于雙方利益點不一致，矛盾在所難免，甚至“短兵”相接，這時對設(shè)備的熟悉程度和對維保工藝的了解程度是決定雙方“輸贏”的關(guān)鍵。
筆者所工作的大廈五部電梯轎箱內(nèi)層招及層顯改造費用談判中，電梯公司前期報價為三萬一千多元。對于對方的這一報價，我方不能接受，立即對這一所謂“工程”的性質(zhì)、范圍、工程量進行研究、判斷。由于我方電梯維保管理人員對電梯設(shè)備構(gòu)成相當(dāng)熟悉，對該工作所涉及的工藝流程相當(dāng)了解，確定其工程量只包含對電梯層顯顯示程序數(shù)字值設(shè)置上的一定更改和部分內(nèi)層招膜片的更換，兩人一天即能完成。在后續(xù)的談判中，我方完全掌握主動權(quán)，經(jīng)過多次談判，對方最終不得已以涉及“知識產(chǎn)權(quán)”為改造費用訴求基礎(chǔ)，最終合同價為一萬二千元，我方既贏得了此次較量的勝利，又為公司節(jié)約了大量的費用。
物業(yè)電梯設(shè)備管理作為物業(yè)設(shè)備管理中極為重要的一環(huán)，需要物業(yè)設(shè)備管理人員在現(xiàn)實工作中進行長期不斷的探索和實踐。同時，物業(yè)設(shè)備中的特種設(shè)備種類繁多，做好電梯特種設(shè)備的維保管理工作，相信也會對其他特種設(shè)備維保管理工作帶來有益啟發(fā)和幫助。
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