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任志強：中國能實行物業稅嗎？

Add date：2010-02-14 00:41:52 | Browse：8666

從上到下都在風傳中國將實行物業稅的說法，中國真的能實行物業稅嗎？

每次當部分城市的房價出現高漲時，都有許多“專家”們高呼抑制房價上漲的唯一方法是實行物業稅，理由是現行的中國制度中房地產在生產、流通環節的稅很重（包括土地出讓金），但持有環節的稅很輕，因此造成一個人購多套房，因而投資讓房價暴漲。如果加大了持有環節的稅收，則擁有多套房的投資者會減少，房價就會跌下來了。生產與流通環節的稅收降低、成本降低、購房的初始成本與價格也會降低了。

物業稅被稱為是一種財產稅。也就是說是對不動產財產擁有者的一種征稅，并用于維護不動產的安全與升值（當然這種升值主要來自于土地的稀缺性了）。

而什么是不動產呢？國際上通用的解釋是土地和土地上建設的不可移動的永久性建筑物（當然不包括臨時的板房和帳篷了）。

而中國的情況卻是土地歸國家所有（或集體所有），那么也就是說中國人并不完全擁有理論定義上的不動產了，或只擁有土地出讓期限內的房屋不動產，而并不擁有能產生增值潛力的土地的不動產。那又向誰收不動產稅呢？現行政策中的房產稅不是收租戶的而是收房子的或者說當房產稅變成了不動產的物業稅時應首先向擁有土地財產權利的一方收取，而不是向租用土地的一方收取。

中國的土地主要分為國有的城鎮土地和農村的集體土地，是否這個不動產稅只向城鎮占地的房屋收取，而不向農村的集體土地收取呢？城鎮中的土地大體又分為三種情況：一種是歷史上遺留的自然擁有的土地，既無劃撥的手續，也無出讓的手續；一種是行政劃撥的土地，并未交納土地的出讓金；另外一種是交納了出讓金的土地；而這三種土地中都分別有進行了房改的住房與沒有進行房改的住房。出讓土地中又有商品房或商品房之后房改的住房，以及受政府特殊政策約束的兩限房。非出讓的土地中又有自建房、房改房與經濟適用住房和享受經濟適用住房政策的住房；有拆遷房的實物補償房、拆遷房中的購房性住房、拆遷后的房改房、市政配套用拆遷房等多種類型的房子。其結果是土地政策多樣化，土地代價不同、收益不同、增值不同、住房政策類型多樣化；房子代價不同、收益不同、增值不同，又如何按一個同一的稅法去收稅呢？總不能三種不同的用地取得方式都按一種標準收稅吧。更不可能只對交納了土地出讓金的房子收稅，而不對本就未向國家交納地租的房子、本就取得土地成本低的房子收稅吧。那么又如何定義這種不動產的產權權利呢。更不可能可笑到連中國房子的產權權利都沒定義清楚就開征財產權利的稅收吧。

中國的商品房到底有多少并沒有一個完整的統計，有人說商品住房一共建了約80億平方米。但自1998年房改之后的商品住房竣工面積只有40億平方米，1998年之前的個人住房購買量約只占全部商品房的10%，而1998年之后的大量房改末班車又讓集團購買直到2002年之前都占了一個較大的比重，至今仍有7%左右的這類非個人的消費。名義上是交納了土地出讓金的商品房又以各種福利分配的名義以房改房的方式變成了非完全的商品房。這些竣工面積的統計中還包括了保障性住房、經濟適用住房和配建的廉租房等。這樣七折八扣，真正的純商品住房的總存量大約只占全部住房存量的25%左右。請問是否應對這25%左右的總存量商品住房開征物業稅呢？如果加上農村的住房總量，商品房住房所占的比重就更低了，難道中國總要對少數國家建設做出重大貢獻的住房再要加以重稅嗎？而對那些未交納土地出讓金，少為國家做出貢獻的房子反而享受優惠嗎？

如果不是僅對商品住房改革開征物業稅，而是對所有住房開征物業稅，那么交納與未交納土地出讓金的房子又應如何處理或區別對待呢？反之，如果不僅僅對商品住房開征物業稅，又對房價的變化有什么影響和對抑制房價上漲有什么作用呢？當對所有住房實施物業稅時，必然導致的是再交易的稅費轉移為房價的漲價因素，而對一手房的交易價格反而失去了抑制的作用。

有人說稅費征收會考慮對部分住房面積實行減免，而這個面積又是多少呢？中國歷史的福利分房中包括了按干部級別或工作年限給定的標準，這個標準中包括了對老干部歷史無工資、低工資貢獻的補償，而實行物業稅時這種歷史的補償因素又如何解決或分別對待呢？

中國難以實行物業稅或說根本無法實行物業稅的原因在于歷史上的不公平，這種不公平不僅在住房問題上出現、在土地問題上出現，也在人的平等問題上存在著。

因為中國的前三十年非改革階段的發展是以計劃分配為主的一種半供給制式的工資、福利、待遇的分配方式（包括住房）。改革之后的稅制、土地制度以及收入分配制度和住房制度都是分期分批用雙軌制過渡的。隨著改革的進程，逐步的實現了土地的有償出讓和商品房住房的市場化。因此法律在多方面都暴露出不健全的矛盾，也就在無數方面形成了眾多的不平等。因房屋取得方式不同的產權不平等、因土地取得方式不同的價格不平等、因產權差別的交易稅收不平等……

實行土地出讓制度時，并非所有的土地都同時實現了出讓制度的平等化，而只是在新建商品房的用地上采用了出讓的制度，而原有用地則并未實現地租的收取。但拆遷時這些未交納地租的房子卻同時享受了出讓土地產生的增值收益；劃撥土地的經營收益未交納，但企業利潤卻由地租轉化成收益。這些不平等同樣產生于房屋財產上，那么還要在物業稅的征收上再增加這種不公平嗎？

且不論租用土地上的不完整產權，應否再收財產稅，僅從出讓土地與非出讓土地上的不公平，從貨幣收入轉為實體財產前已交納過稅收（個人收入所得稅）看，這也是所有已執行物業稅的國家中所沒有出現過的法律。

市場經濟的基礎是財產權利的平等。當中國的各種財產權利并未解決平等的問題之前，又如何對財產權利征稅呢？難道差別對待的稅法還要增加新的不平等嗎？

中國的改革過去是摸著石頭過河的逐進式，但今天已暴露出各種矛盾，已無法再用這種將矛盾后移的方式來解決了。征收物業稅之前必須先解決土地制度的差別、房屋產權的差別、財產權利的差別問題。

社會進步的標志是社會的公平，當國家試圖讓更多人用市場化的方式來解決居住問題時，就一定要首先建立健全市場產權制度的公平，以促進社會的進步與發展，而絕不是頭痛治頭而引發了全身的毛病。在不具備公平的原則條件下，也許任何新增添的稅收都將制造更大的不公平。基礎是歪的，上層建筑一定不穩，而先打好這個基礎則是百年和千年大計的先決條件。

沒有先決條件又如何實行公平的稅賦呢。我看征收物業稅之前大約要先進行一次革命性的制度變革，讓財產稅在財產權利公平的基礎上進行討論。