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新《物業管理條例》將于10月1日起施行

Add date：2007-07-20 23:50:13 | Browse：8292

　　國務院日前頒布第504號國務院令，公布《國務院關于修改〈物業管理條例〉的決定》。(以下簡稱“條例”)     新條例的一個重要變化是，選聘或解聘物業服務企業原先須由2/3以上業主同意方可進行，10月1日起，變為只需總人數總面積過半數業主同意即可。解讀·物業定位 
從“管理”到“服務” 
　　新的物業管理條例規定，根據《中華人民共和國物權法》的有關規定，將“物業管理企業”修改為“物業服務企業”，將“業主公約”修改為“管理規約”，將“業主臨時公約”修改為“臨時管理規約”，并對個別條文的文字作了修改。     這一修改的背景是，近年來由于物業公司管理不當，發生了很多物業糾紛。由于原先的物業公司服務不好，業主要求換物業公司，新選的物業公司因原物業“賴”著不走進入不了小區的情況時有發生。業內人士表示，上述名稱變化更好地明確了物業公司的職責。    上海佳信物業管理有限公司總經理顧光耀對記者表示，物業公司的定位其實就是服務行業，要對小區里面的設備、資源等進行相應的管理，并要服務于業主。    據了解，目前有部分物業公司走入一個誤區，對于小區里最基本的環境清潔都沒能做好，更不用說服務業主。解讀·業主表決從2/3以上到1/2以上     條例中由業主共同決定的7件“大事”的通過要求也有了變化。除了 “籌集和使用專項維修資金以及改建、重建建筑物及其附屬設施”這兩項決定，應當經專有部分占建筑物總面積2/3以上的業主且占總人數2/3以上的業主同意外，其他選聘和解聘物業服務企業等5件“大事”，都只要經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數1/2的業主同意就可以了。     條例規定，“業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。”
　　對于選聘和解聘物業服務企業人數上的變動，顧光耀認為，作為一個物業服務企業最主要的還是服務好小區居民，“物業公司的服務，業主是看在眼里的”。
解讀·費用收取代收費用不得收取手續費    條例提出，物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的，不得向業主收取手續費等額外費用.條例明確，業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。     條例提出，縣級以上人民政府價格主管部門會同同級 房地產行政主管部門，應當加強對物業服務收費的監督。物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的服務項目，服務報酬由雙方約定。
　　解讀·業主大會業主可共同履行業委會職
　　條例提出，物業管理區域內全體業主組成業主大會。業主大會應當代表和維護區域內全體業主在物業管理活動中的合法權益。
　　條例規定，一個物業管理區域成立一個業主大會。物業管理區域的劃分應當考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素。具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
　　同一個物業管理區域內的業主，應當在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會。但是，只有一個業主的，或者業主人數較少且經全體業主一致同意，決定不成立業主大會的，由業主共同履行業主大會、業主委員會職責。
　　解讀·服務合同
　　業委會應與物業訂立書面合同
　　條例規定，業主委員會應當與業主大會選聘的物業服務企業訂立書面的物業服務合同。
　　條例規定，物業服務合同應當對物業管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、物業管理用房、合同期限、違約責任等內容進行約定。物業服務企業應當按照物業服務合同的約定，提供相應的服務。物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。
　　條例還明確，物業管理用房的所有權依法屬于業主。未經業主大會同意，物業服務企業不得改變物業管理用房的用途。
解讀·其他事項
公用設施不得改變用途
　　條例提出，物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。
　　條例規定，業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業服務企業；物業服務企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
　　條例明確，業主、物業服務企業不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。業主、物業服務企業應當將臨時占用、挖掘的道路、場地，在約定期限內恢復原狀。    條例還規定，業主需裝 裝修房屋的，應當事先告知物業服務企業。