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物業(yè)管理企業(yè)靠什么贏得市場(chǎng)

Add date：2009-06-08 09:08:12 | Browse：7843

      市場(chǎng)，是物業(yè)管理企業(yè)生存、持續(xù)發(fā)展的立足之本。改革開(kāi)放特別是實(shí)行社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)以來(lái)，市場(chǎng)份額問(wèn)題就一直是企業(yè)經(jīng)理人普遍關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，大企業(yè)將考慮如何鞏固已有的市場(chǎng)份額并擴(kuò)大之;小企業(yè)焦慮的是怎 樣才能擠進(jìn)市場(chǎng)、站領(lǐng)市場(chǎng)并獲得一定的市場(chǎng)份額。因?yàn)闆](méi)有市場(chǎng)份額就意味著企業(yè)沒(méi)有了立足之地，企業(yè)就面 臨倒閉。作為物業(yè)管理這樣一種新興的又是微利的行業(yè)，站穩(wěn)或擴(kuò)大市場(chǎng)份額更是至關(guān)重要。因此，物業(yè)管理企 業(yè)要全力拓展市場(chǎng)。但市場(chǎng)的拓展不是簡(jiǎn)單的外延，而是為了質(zhì)的提升，不是為追求形式上的大，而是要追求實(shí)質(zhì)上的強(qiáng)。因而，筆者認(rèn)為:物業(yè)管理企業(yè)要想贏得市場(chǎng)、擴(kuò)大市場(chǎng)份額、就必須注重企業(yè)自身的內(nèi)涵積淀。只有這樣，企業(yè)才能夠經(jīng)得起市場(chǎng)的考驗(yàn)，并常勝不衰;才能夠真正走上一條既能保持適度的市場(chǎng)份額，又能提升企業(yè)的品牌價(jià)值的良性軌道。根據(jù)深圳多家知名物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)，物業(yè)管理企業(yè)要贏得市場(chǎng)、搶占先機(jī)，依 靠的主要有優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、科學(xué)的經(jīng)營(yíng)決策。
       優(yōu)良的品牌、良好的企業(yè)形象
       品牌是企業(yè)的無(wú)形資產(chǎn)，也是企業(yè)贏得市場(chǎng)的利刃。因物業(yè)管理是一新興產(chǎn)業(yè)， 目前還不夠完善，它的社會(huì)地位也不高，加上物業(yè)管理的贏利微乎其微，因而很多物業(yè)管理企業(yè)都忽略了品牌的創(chuàng)立。事實(shí)上，在物業(yè)管理市場(chǎng)逐步形成、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，品牌戰(zhàn)略更顯得尤為重要。品牌能讓人們保持忠誠(chéng)和充分信賴(lài)，好的品牌能夠傳達(dá)出企業(yè)的價(jià)值、文化和個(gè)性。建設(shè)部近期舉辦的"物業(yè)管理與ISO9001認(rèn)證研討會(huì)"，吹響了鼓勵(lì)和推動(dòng)物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)IS09001國(guó)際質(zhì)量體系認(rèn)證，提高企業(yè)知名度，實(shí)施物業(yè)管理品牌戰(zhàn)略的號(hào)角。
       現(xiàn)在，企業(yè)已經(jīng)進(jìn)入了"品牌競(jìng)爭(zhēng)"的時(shí)代，未來(lái)幾年，物業(yè)管理企業(yè)要在品牌塑造上下功夫，全面提升企業(yè)的品牌形象和知名度。創(chuàng)建全國(guó)一流的知名物業(yè)管理企業(yè)是所有物業(yè)企業(yè)贏得市場(chǎng)的重要保證。要實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)，光靠寫(xiě)幾篇宣傳文章、創(chuàng)造幾個(gè)新概念還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。這是一個(gè)系統(tǒng)工程，在建立品牌的過(guò)程中，除應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和消費(fèi)者有個(gè)完整的了解外，還要靠企業(yè)每方位的提升，才能形成完整的品牌戰(zhàn)略。
       因此，在今后長(zhǎng)時(shí)間開(kāi)展的品牌創(chuàng)建中，物業(yè)管理企業(yè)至少要在以下幾方面有所突破:
       (1)企業(yè)全面創(chuàng)新
       創(chuàng)新是一個(gè)企業(yè)的生命，是企業(yè)發(fā)展的原動(dòng)力，是企業(yè)超越自我的必然選擇，是提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。事實(shí)上，創(chuàng)新的問(wèn)題存在于企業(yè)的方方面面，各個(gè)層面都有一個(gè)創(chuàng)新的問(wèn)題，具體講就是戰(zhàn)略創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、理念創(chuàng)新。
       戰(zhàn)略創(chuàng)新是企業(yè)在超競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下的必然選擇，制定并實(shí)施明確的戰(zhàn)略措施是一個(gè)企業(yè)首先要考慮的問(wèn)題。因此， 企業(yè)向什么方向發(fā)展、如何發(fā)展等一系列問(wèn)題，都要求我們?cè)趹?zhàn)略管理上要有所創(chuàng)新，即要求我們制定的戰(zhàn)略既要方向正確，又要出奇至勝。
       隨著物管行業(yè)的日趨成熟完善，許多物業(yè)管理企業(yè)都在下大力氣抓管理，這樣一來(lái)，各物業(yè)管理企業(yè)在具體實(shí)務(wù)管理上的差距就會(huì)越來(lái)越小。這就意味著，誰(shuí)的管理和服務(wù)最有特色最接近人們的需求，誰(shuí)就能脫穎而出，備受人們的歡迎。因此，一方面要求物業(yè)管理企業(yè)必須要以人為本、要有領(lǐng)先的服務(wù)理念和高超的服務(wù)技能。另一方面也要求企業(yè)的每一位員工都應(yīng)注重創(chuàng)新。如：管理者如何才能夠使管理更科學(xué)更有效把拓展市場(chǎng)這塊"蛋糕"做得 更大;做管理處主任要考慮如何才能夠讓業(yè)主對(duì)自己的服務(wù)更滿(mǎn)意等等。
       (2)采用優(yōu)質(zhì)服務(wù)策略
       物業(yè)管理企業(yè)所從事的一切活動(dòng)要使業(yè)主稱(chēng)心、滿(mǎn)意，其核心就是要提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。在未來(lái)的市場(chǎng)中，只有提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，物業(yè)管理企業(yè)才有生機(jī)。之所以如此強(qiáng)調(diào)服務(wù)，是因?yàn)椴煌放频奈飿I(yè)管理企業(yè)為贏得市場(chǎng)，都采取增 加服務(wù)項(xiàng)目這一措施。這樣一來(lái)，同質(zhì)現(xiàn)象就越來(lái)越多，若物業(yè)管理企業(yè)依然靠合同約定的服務(wù)項(xiàng)目為業(yè)主服務(wù)，以此樹(shù)立企業(yè)形象是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。只有產(chǎn)生出"未見(jiàn)其人，先聞其聲"的優(yōu)質(zhì)服務(wù)的品牌效應(yīng)，才能吸引人們更多選擇目光。那種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目較為單一，市場(chǎng)應(yīng)變能力較弱的物業(yè)管理企業(yè)，要想在今天激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中左右逢源， 以不變應(yīng)萬(wàn)變，就難再創(chuàng)“輝煌”。因此，任何物業(yè)管理企業(yè)必須捕捉市場(chǎng)信息，把握市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，摸準(zhǔn)市場(chǎng)行情， 始終貫穿"服務(wù)盯著市場(chǎng)游，服務(wù)質(zhì)量最重要，服務(wù)水平創(chuàng)一流"的經(jīng)營(yíng)理念。
       據(jù)主管部門(mén)透露，物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)行公開(kāi)招投標(biāo)，是今后項(xiàng)目委托的必然趨勢(shì)。隨著這種公開(kāi)、公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制 逐步引人物業(yè)管理行業(yè)，物業(yè)管理市場(chǎng)將得到進(jìn)一步的規(guī)范。因而對(duì)那些缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制、管理服務(wù)水平不高的企 業(yè)將提出更為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。
物業(yè)管理中的服務(wù)工作，一是長(zhǎng)期性，二是群眾性。服務(wù)的時(shí)間較長(zhǎng)，服務(wù)對(duì)象的范圍很寬，有各行各業(yè)，分布于各 年齡層次與文化教養(yǎng)水平的男女老少。因此，要求各物業(yè)管理企業(yè)要端正經(jīng)營(yíng)作風(fēng)。貫徹"斷服務(wù)、對(duì)民負(fù)責(zé)、 方便住戶(hù)、服務(wù)至上"的思想，寓管理于各項(xiàng)服務(wù)之中。深圳萬(wàn)科、中海物業(yè)公司能夠在物管行業(yè)不夠景氣而競(jìng) 爭(zhēng)又如此激烈的市場(chǎng)環(huán)境中脫穎而出，憑借的就是:良好的企業(yè)形象和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。
       (3)加強(qiáng)企業(yè)早期的自身完善
       目前，物業(yè)管理企業(yè)存在諸多不完善的地方，如:法制觀念不強(qiáng)，管理不規(guī)范;以管理者自居，服務(wù)意識(shí)不到位;管理手段、方法落后等等。物業(yè)管理企業(yè)要想在短短的幾年時(shí)間里，在國(guó)內(nèi)物業(yè)管理市場(chǎng)打響品牌，應(yīng)該清楚地認(rèn)識(shí) 到，早期自身的完善提高比早期市場(chǎng)的擴(kuò)展更重要。俗話(huà)說(shuō)“打鐵還要自身硬"，企業(yè)沒(méi)有過(guò)硬的真本事，必然得不到市場(chǎng)的承認(rèn)，即使是暫時(shí)得到了市場(chǎng)份額，最終必將失去市場(chǎng)份額。不管外部市場(chǎng)如何變化，企業(yè)若不苦練內(nèi)功，尋求企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展，而是在企業(yè)還不具備相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力時(shí)就將企業(yè)的重心工作轉(zhuǎn)移到拓展市場(chǎng)上來(lái)，結(jié)果必然是得不償失。不少先進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的成功經(jīng)驗(yàn)告訴我們，只有具備牢固的基礎(chǔ)，企業(yè)才會(huì)有強(qiáng)大的發(fā)展后勁。
       全國(guó)已登記注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)中，相當(dāng)一部分企業(yè)不但規(guī)章制度和組織形式不健全，而且也沒(méi)有一套完整的企業(yè)運(yùn)行機(jī)制，其一切活動(dòng)都處于盲目無(wú)序狀態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、企業(yè)化的物業(yè)管理體制里，在資本的內(nèi)在擴(kuò)張規(guī)律的作用下，物業(yè)管理企業(yè)為了贏得市場(chǎng)，除必須積極地積累自己的管理經(jīng)驗(yàn)外，還必須形成自己獨(dú)特的管理模式。只有這樣，物業(yè)管理企業(yè)的核心能力和其用以進(jìn)行品牌發(fā)育的重要載體才能真正體現(xiàn)。
       要使物業(yè)管理企業(yè)自身完善的目標(biāo)盡快實(shí)現(xiàn)，企業(yè)至少要在幾個(gè)方面有所突破，一是企業(yè)資質(zhì)等級(jí)的提升;二是全力推進(jìn)ISO9000貫標(biāo);三是所管小區(qū)爭(zhēng)創(chuàng)"市優(yōu)"、"國(guó)優(yōu)";四是注重人才的培養(yǎng);五是加強(qiáng)企業(yè)核心能力的培育，具體地講就是對(duì)技術(shù)能力、管理能力、創(chuàng)新能力和企業(yè)文化的培育。
       (4)注重效益，克服企業(yè)短期行為。
       效益，是企業(yè)行為的根本動(dòng)力所在，也是企業(yè)生存的基本保障。目前物業(yè)管理企業(yè)所能收取的管理費(fèi)只能基本維持管理成本的開(kāi)支，因此必須要靠擴(kuò)大規(guī)模來(lái)獲取效益。企業(yè)規(guī)模不擴(kuò)大，企業(yè)效益就上不去。而目前有部分物業(yè)管理企業(yè)，他們不顧物業(yè)管理市場(chǎng)是否成熟，也不對(duì)自身能力和市場(chǎng)狀況作充分的了解和認(rèn)識(shí)，就盲目地進(jìn)入市場(chǎng)擴(kuò)大規(guī)模。更有甚者，為了奪取市場(chǎng)份額而不惜打"價(jià)格牌"，在拿到市場(chǎng)后卻又采取降低管理水平或多收服務(wù)費(fèi)等手段來(lái)達(dá)到降低管理成本、增加企業(yè)利潤(rùn)的目的。這樣一來(lái)，企業(yè)形象就會(huì)在消費(fèi)者眼中大打折扣。完全的市場(chǎng)應(yīng)有完全的規(guī)則，物業(yè)管理企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，要遵守市場(chǎng)的游戲規(guī)則，要模范地遵守有關(guān)規(guī)定，要本著公平、有序的競(jìng)爭(zhēng)原則，按照建設(shè)部制定的物業(yè)管理招投標(biāo)的有關(guān)規(guī)定，靠實(shí)力競(jìng)爭(zhēng)、靠質(zhì)量取勝，要在管好已有小區(qū)、穩(wěn)定已占領(lǐng)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，憑實(shí)力去開(kāi)拓市場(chǎng)。
       拓展市場(chǎng)的步履是艱難的，但無(wú)論如何各物業(yè)管理企業(yè)都要本著對(duì)業(yè)主真正負(fù)責(zé)的態(tài)度，不能只顧眼前的利益，要將目光放得更長(zhǎng)遠(yuǎn)一些，要有先技人、后產(chǎn)出的思想準(zhǔn)備，同時(shí)也要相信投入越大回報(bào)也會(huì)越大，且這種回報(bào)不僅是經(jīng)濟(jì)效益上的回報(bào)，還有對(duì)企業(yè)樹(shù)形象、創(chuàng)品牌方面的回報(bào)。