物業管理的市場競爭與對策

Add date：2009-08-03 11:15:41 | Browse：6902

　　物業管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產建設熱潮的推動下，迅猛發展。全國1.2萬多家專業管理公司的出現改變了香港管理公司曾經在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區小心翼翼嘗試的專業管理很快推及到商業大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領域全面滲透。各類物業管理書籍的出版、物業管理進入高等教育系統，標志著物業管理已由感性認識世界進入到理性認識世界，已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點：
　　1、房地產開發進入調整期。前幾年在房地產開發熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風暴的沖擊及國內需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產的發展勢頭明顯銳減，物業管理也難有以前那種遍地是項目的好景。
　　2、政府的倡導與嚴管。建設部、地方房管部門積極倡導物業管理項目的公開招標制度，將物業管理推向社會，通過競爭獲得管理權。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區等已成功演繹了公開招標競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業管理競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標準。如廣州國土房管局最近頒發了物業管理公司資質審定辦法，將一級資質公司的標準大幅度提高，如按此標準重新審定資質，廣州原有100多家一級資質公司中至少90％的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質。為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規模。
　　3、管理公司擺脫困境。物業管理是風險小，利潤低的行業，許多管理公司認識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認為，管理規模達100萬平方米以上才能產生最佳效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據地”的基礎上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現規模效益。
　　4、香港公司且退且戰。香港的物業管理公司憑借經驗豐富的優勢，以“師者”姿態進入內地，占據了物業項目“半壁江山”。后起的國內管理公司經過幾年的學習磨練迅速成長，大有“青出于藍而勝于藍”之勢，陸續從“老師”手中接過了管理權。香港公司不甘退出內地舞臺，且退且戰，為爭管理項目與內地公司展開了激烈的競爭。
　　5、業主自治意識漸強。管理公司是業主聘請的“管家”，是為業主提供管理與服務的，一旦管理公司的表現不能使眾多業主滿意，業主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。做不好被“炒魷魚”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會發展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業主或業主代表的機構。
　　6、中介代理涉足管理。房地產中介代理業務范圍界定在房地產的營銷策劃、經營代理及相關的咨詢培訓。然而，時下一些中介代理公司也許為生計著想，也許為實現躊躇滿志的多元化目標，也許效仿香港的地產代理商，將一只腳伸進了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態的專業管理公司“爭食”。
　　7、發展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發展商有“血緣”關系，無心提高管理服務水平，也不愁費用短缺，以為發展商可以長期供養。殘不知，發展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發展商也不可能長期“護養”其名下的管理公司。《廣東省物業管理條例》對發展商的物業管理權限有明確的限制，一經業主大會召開，誰是管家將由全體業主決定。現實中業主重新選聘管理公司，改變管理公司與發展商“血緣”關系的事例已不鮮見。
　　物業管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現實，如何迎接競爭，規范競爭，抑制競爭的負面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發商、業主們面前不可回避的課題。
　　1、政府應積極引導，規范競爭。雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業管理實行公開招投標制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業開發的住宅小區，以致公平競爭難成氣候。政府應通過法律和行政的手段強制規定什么樣的物業，多大面積的物業一定要在社會以招投標的形式，通過公平競爭，選聘質優價低的管理公司；同時對競爭的要求，如招標的資格，投標的格式、程序、評標人員的組成，開標的公布等作出相應的規定。政府既要營造競爭的環境，更要維護競爭的秩序。
　　2、發展商應放眼社會，擇優聘用。按法律規定，在物業開發的前期及落成后的一段時期內（業主委員會成立前），開發商對其開發的項目有權決定管理公司。明智的開發商本著對今后管理負責的態度，就應放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經驗、有品牌的專業管理公司，負責起物業售后服務的工作。也使業主們一開始就享受到高水平的管理服務，與管理公司建立起信任合作的關系。如此既符合社會分工的專業要求，順應物業管理市場競爭的發展潮流，又擺脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
　　3、業主要處事公正，善選“管家”。物業管理公開競爭的結果是物業的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業主處事公正，將招投標活動置于陽光下，就能凈化競爭環境，使善于“黑箱作業”者沒有市場。業主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風格、管理水平、管理業績，換句通俗的話：寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。
　　4、管理公司要勵精圖治，重塑形象。管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應戰。管理公司怎樣才能經受住不期而至的競爭考驗？
　　（1）勤練內功，塑造品牌。物業管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要勵精圖治，不斷總結，不斷完善，創立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風格和品牌形象。
　　（2）精打細算，勤儉管“家”。物業管理花的是業主的錢，管理公司會不會理財成了業主評判管理公司好差的重要標準。管理公司要贏得業主們滿意，就應用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業主也難接受，正如一些業主拒絕香港的管理公司一樣。管理規范，服務優質，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優勢。
　　（3）以人為本，注重育才。物業管理投入的不是資本，而是人才及經驗。管理公司的實力不是資本的實力，而是人才的實力。有一支素質同，能力強，作風好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應注重育才。