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物業(yè)管理的市場競爭與對策

Add date：2009-08-03 11:15:41 | Browse：7725

　　物業(yè)管理自80年代初在我國深圳、廣州初起步，至90年代，特別是小平同志南巡講話后，在房地產(chǎn)建設(shè)熱潮的推動下，迅猛發(fā)展。全國1.2萬多家專業(yè)管理公司的出現(xiàn)改變了香港管理公司曾經(jīng)在大陸扮演重要角色的格局。初期在住宅小區(qū)小心翼翼嘗試的專業(yè)管理很快推及到商業(yè)大廈、大型購物中心、公寓別墅，且正在向福利房、直管房、單位自管房等領(lǐng)域全面滲透。各類物業(yè)管理書籍的出版、物業(yè)管理進入高等教育系統(tǒng)，標(biāo)志著物業(yè)管理已由感性認(rèn)識世界進入到理性認(rèn)識世界，已進入競爭時代。不少管理公司面臨生存的考驗，這是基于以下幾點：
　　1、房地產(chǎn)開發(fā)進入調(diào)整期。前幾年在房地產(chǎn)開發(fā)熱的刺激下，投資上馬的項目因亞洲金融風(fēng)暴的沖擊及國內(nèi)需求的萎縮，銷售倍感吃力，房地產(chǎn)的發(fā)展勢頭明顯銳減，物業(yè)管理也難有以前那種遍地是項目的好景。
　　2、政府的倡導(dǎo)與嚴(yán)管。建設(shè)部、地方房管部門積極倡導(dǎo)物業(yè)管理項目的公開招標(biāo)制度，將物業(yè)管理推向社會，通過競爭獲得管理權(quán)。深圳的蓮花北村、鹿丹村小區(qū)等已成功演繹了公開招標(biāo)競爭使管理公司易幟的先例。政府一方面極力推出物業(yè)管理競爭的舞臺，另一方面又對參與競爭的管理公司要求諸多，提高參賽者的標(biāo)準(zhǔn)。如廣州國土房管局最近頒發(fā)了物業(yè)管理公司資質(zhì)審定辦法，將一級資質(zhì)公司的標(biāo)準(zhǔn)大幅度提高，如按此標(biāo)準(zhǔn)重新審定資質(zhì)，廣州原有100多家一級資質(zhì)公司中至少90％的公司將會降級到二級、三級甚至四級的資質(zhì)。為了改變降級的命運，許多管理公司必須作一番競爭的搏擊，以求壯大管理規(guī)模。
　　3、管理公司擺脫困境。物業(yè)管理是風(fēng)險小，利潤低的行業(yè)，許多管理公司認(rèn)識到三分薄田難致富，管理的效益是廣種薄收。更有人認(rèn)為，管理規(guī)模達(dá)100萬平方米以上才能產(chǎn)生最佳效益。于是，為擺脫困境，在守住“根據(jù)地”的基礎(chǔ)上，參與競爭，對外擴張，力爭更多的地盤，實現(xiàn)規(guī)模效益。
　　4、香港公司且退且戰(zhàn)。香港的物業(yè)管理公司憑借經(jīng)驗豐富的優(yōu)勢，以“師者”姿態(tài)進入內(nèi)地，占據(jù)了物業(yè)項目“半壁江山”。后起的國內(nèi)管理公司經(jīng)過幾年的學(xué)習(xí)磨練迅速成長，大有“青出于藍(lán)而勝于藍(lán)”之勢，陸續(xù)從“老師”手中接過了管理權(quán)。香港公司不甘退出內(nèi)地舞臺，且退且戰(zhàn)，為爭管理項目與內(nèi)地公司展開了激烈的競爭。
　　5、業(yè)主自治意識漸強。管理公司是業(yè)主聘請的“管家”，是為業(yè)主提供管理與服務(wù)的，一旦管理公司的表現(xiàn)不能使眾多業(yè)主滿意，業(yè)主們可以炒管理公司“魷魚”沒商量。做不好被“炒魷魚”屬正常道理，大可不必大驚小怪的。然而，令管理公司長吁短嘆的是，業(yè)主們炒掉了管理公司后，竟然搖身一變，干起管理公司的活兒。雖有逆社會發(fā)展潮流之嫌，但至少也是合法的。此風(fēng)傳開，管理公司競爭的對手不僅僅是同行，而且是業(yè)主或業(yè)主代表的機構(gòu)。
　　6、中介代理涉足管理。房地產(chǎn)中介代理業(yè)務(wù)范圍界定在房地產(chǎn)的營銷策劃、經(jīng)營代理及相關(guān)的咨詢培訓(xùn)。然而，時下一些中介代理公司也許為生計著想，也許為實現(xiàn)躊躇滿志的多元化目標(biāo)，也許效仿香港的地產(chǎn)代理商，將一只腳伸進了本不肥水的管理地域，與那些還處于饑餓狀態(tài)的專業(yè)管理公司“爭食”。
　　7、發(fā)展商“斷奶”。一些管理公司自恃與發(fā)展商有“血緣”關(guān)系，無心提高管理服務(wù)水平，也不愁費用短缺，以為發(fā)展商可以長期供養(yǎng)。殘不知，發(fā)展商一旦陷入困境或者說不愿久背管理包袱時，必然要讓管理公司分灶吃飯，自食其力。從客觀上說，發(fā)展商也不可能長期“護養(yǎng)”其名下的管理公司。《廣東省物業(yè)管理條例》對發(fā)展商的物業(yè)管理權(quán)限有明確的限制，一經(jīng)業(yè)主大會召開，誰是管家將由全體業(yè)主決定。現(xiàn)實中業(yè)主重新選聘管理公司，改變管理公司與發(fā)展商“血緣”關(guān)系的事例已不鮮見。
　　物業(yè)管理進入“競爭”的時代已是不言而喻的現(xiàn)實，如何迎接競爭，規(guī)范競爭，抑制競爭的負(fù)面作用，促進競爭的積極作用，是擺在政府、管理公司、開發(fā)商、業(yè)主們面前不可回避的課題。
　　1、政府應(yīng)積極引導(dǎo)，規(guī)范競爭。雖說目前政府已采取了一定的措施推動物業(yè)管理實行公開招投標(biāo)制度，但力度不大，范圍僅限于國字號企業(yè)開發(fā)的住宅小區(qū)，以致公平競爭難成氣候。政府應(yīng)通過法律和行政的手段強制規(guī)定什么樣的物業(yè)，多大面積的物業(yè)一定要在社會以招投標(biāo)的形式，通過公平競爭，選聘質(zhì)優(yōu)價低的管理公司；同時對競爭的要求，如招標(biāo)的資格，投標(biāo)的格式、程序、評標(biāo)人員的組成，開標(biāo)的公布等作出相應(yīng)的規(guī)定。政府既要營造競爭的環(huán)境，更要維護競爭的秩序。
　　2、發(fā)展商應(yīng)放眼社會，擇優(yōu)聘用。按法律規(guī)定，在物業(yè)開發(fā)的前期及落成后的一段時期內(nèi)（業(yè)主委員會成立前），開發(fā)商對其開發(fā)的項目有權(quán)決定管理公司。明智的開發(fā)商本著對今后管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，就應(yīng)放眼社會，一步到位選聘社會上有實力、有經(jīng)驗、有品牌的專業(yè)管理公司，負(fù)責(zé)起物業(yè)售后服務(wù)的工作。也使業(yè)主們一開始就享受到高水平的管理服務(wù)，與管理公司建立起信任合作的關(guān)系。如此既符合社會分工的專業(yè)要求，順應(yīng)物業(yè)管理市場競爭的發(fā)展潮流，又?jǐn)[脫了自己做管理又不諳管理以致被投訴甚至被炒“魷魚”的窘境。
　　3、業(yè)主要處事公正，善選“管家”。物業(yè)管理公開競爭的結(jié)果是物業(yè)的主人們找到一個稱心如意的“管家”。業(yè)主對管理公司的取舍支配著競爭的走向。如業(yè)主處事公正，將招投標(biāo)活動置于陽光下，就能凈化競爭環(huán)境，使善于“黑箱作業(yè)”者沒有市場。業(yè)主對管理公司的判斷不是“費用決定論”，即誰報低價就擇誰，而是倚重公司的管理風(fēng)格、管理水平、管理業(yè)績，換句通俗的話：寧愿選擇費用貴點、水平高的公司而棄費用低水平也低的公司。若此風(fēng)一開，管理公司何去何從也就一清二楚了。
　　4、管理公司要勵精圖治，重塑形象。管理公司是“競爭時代”的主角，每一個管理公司都無法拒絕競爭，不是主動出擊，就是被動應(yīng)戰(zhàn)。管理公司怎樣才能經(jīng)受住不期而至的競爭考驗？
　　（1）勤練內(nèi)功，塑造品牌。物業(yè)管理的工作瑣碎、枯燥，要使方方面面瑣碎的工作做到井井有條，疏而不漏，也非易事。管理公司要勵精圖治，不斷總結(jié)，不斷完善，創(chuàng)立出有自己特長的管理模式和管理方法，塑造出品牌的風(fēng)格和品牌形象。
　　（2）精打細(xì)算，勤儉管“家”。物業(yè)管理花的是業(yè)主的錢，管理公司會不會理財成了業(yè)主評判管理公司好差的重要標(biāo)準(zhǔn)。管理公司要贏得業(yè)主們滿意，就應(yīng)用最少的錢辦最好的事情。多花錢的管理，水平雖高，業(yè)主也難接受，正如一些業(yè)主拒絕香港的管理公司一樣。管理規(guī)范，服務(wù)優(yōu)質(zhì)，善于理財勤儉管“家”的公司在公平競爭中最具有優(yōu)勢。
　　（3）以人為本，注重育才。物業(yè)管理投入的不是資本，而是人才及經(jīng)驗。管理公司的實力不是資本的實力，而是人才的實力。有一支素質(zhì)同，能力強，作風(fēng)好，品行正的人才隊伍，是管理公司生存與發(fā)展的根本條件，也是管理公司參與競爭，志在必取的信心所在。管理公司不光要注重引才，注重用才，更應(yīng)注重育才。