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物業(yè)管理知識100條（二）

Add date：2009-06-24 07:32:50 | Browse：8266

四、業(yè)主投票權(quán)、公約、議事規(guī)則：
44、業(yè)主投票權(quán)（持分權(quán)）計算：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定；
45、投票方式：業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有１／２以上投票權(quán)的業(yè)主參加；
46、投票代理人：業(yè)主可以委托代理人參加業(yè)主大會會議；
47、一般事務(wù)投票生效：業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)１／２以上通過；
48、重大事務(wù)投票生效：業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)２／３以上通過；
49、業(yè)主大會決議效力和后果：業(yè)主大會的決定對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主具有約束力；業(yè)主大會決議一切民事責(zé)任由全體業(yè)主承擔(dān)；
50、業(yè)主公約：業(yè)主公約應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定；業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力；
51、業(yè)主大會議事規(guī)則：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定；
五、前期物業(yè)管理：
52、早期介入：規(guī)劃、可行性研究、設(shè)計、施工、物業(yè)管理方案中的介入；
53、前期物業(yè)管理的開始：竣工驗(yàn)收合格、交房；業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前；
54、前期物業(yè)管理的結(jié)束：成立業(yè)主大會并續(xù)簽、改簽、終止前期物業(yè)服務(wù)合同；
55、前期物業(yè)服務(wù)合同：建設(shè)單位與物管企業(yè)簽署（臨時）前期物業(yè)服務(wù)合同；
56、業(yè)主臨時公約：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時公約，對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定；業(yè)主臨時公約不得侵害物業(yè)買受人的合法權(quán)益； 六、招投標(biāo)：
57、建管分離：國家提倡建設(shè)單位按照房地產(chǎn)開發(fā)與物業(yè)管理相分離的原則，通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)。
58、住宅物業(yè)的招投標(biāo)：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招投標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；投標(biāo)人少于３個或者住宅規(guī)模較小的，經(jīng)物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)；
                                　
七、接管驗(yàn)收：
59、業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分；
60、物管驗(yàn)收：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)；
61、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)手續(xù)移交1：竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工驗(yàn)收資料；
62、手續(xù)移交2：設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料；
63、手續(xù)移交3：物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件；
64、手續(xù)移交4、物業(yè)管理所必需的其他資料；
65、物業(yè)管理用房：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房，所有權(quán)歸全體業(yè)主；