物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)經(jīng)營

Add date：2013-04-02 22:37:19 | Browse：5094

    一、政策與環(huán)境

    在目前的政策法規(guī)與環(huán)境下，以下幾個方面對物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營影響較大：

    1. 物業(yè)法規(guī)落后于實踐

    現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)制度存在不全面、不嚴密、不具體及不夠協(xié)調的缺陷，使物業(yè)管理企業(yè)的管理難度相應地增加。

    2. 管理費繳納

    用仲裁、訴訟方式對欠費進行追繳，耗時長、成本大。對破產、物業(yè)轉移、相關的司法文書不能傳達等因素引起的欠費，難以主張追償權，變成壞賬無法收回。

    3. 物業(yè)管理服務費標準控制過嚴

    管理費用收取標準未完全市場化，使物業(yè)管理服務難以維持應有的專業(yè)水平。

    4. 業(yè)主對物業(yè)服務消費的意識欠缺

    5. 人才結構不足

    具有大、中專學歷的員工占全部管理技術人員比重較低，高素質的物業(yè)項目管理者及中層管理干部普遍缺乏。

    6. 與業(yè)主委員會關系的處理

    二、營利模式

    營利模式是決定物業(yè)管理企業(yè)保持持續(xù)經(jīng)營的前提。

    1. 單一項目的管理服務

    以單一項目保持主營業(yè)務收支平衡為目標。單一項目的經(jīng)營重點在于人力資源的合理、高效、一專多能，最大限度減少管理服務人員，降低各種消耗類資源的開支，引進專業(yè)服務機構和加強應收款的收取。在為公司提供酬金的同時，利用項目本身客戶資源，開展與資源匹配、收入穩(wěn)定的多種服務項目經(jīng)營，除了車場管理、居家服務等項目外，還可開展與外界供應商的合作，以及進行代理代銷、中介服務、會所經(jīng)營、發(fā)展商留置資產經(jīng)營等方式的經(jīng)營，來提供主營業(yè)務以外的收入。

    2. 集約化經(jīng)營

    在保證單一物業(yè)項目收支平衡的前提下，在不同的項目間，對相同的專業(yè)化服務可以進行資源整合。在保持專業(yè)化水平的同時，節(jié)省成本，保持服務質量，并在此基礎上進行對外服務，承接項目，增加收入。例如工程技術服務、園林綠化服務等，實行集約化經(jīng)營。

    3. 區(qū)域化經(jīng)營

    在地理位置相近的項目間，利用各項目本身的特點，對兩個或以上的項目進行人力、物力、信息的整合，實行多項目區(qū)域化經(jīng)營管理。如項目之間的類型相同或相近，各種設施設備及業(yè)務操作的流程相似，則在技術以及管理標準進行統(tǒng)一的區(qū)域化管理。如果項目之間在規(guī)模和資源上互補，則“以大帶小”，充分發(fā)揮資源整合的作用。在實行區(qū)域化管理上，除了對管理者在綜合能力方面要求比較高之外，公司管理層應協(xié)調一致，在資源上給予適當?shù)膬A斜。在區(qū)域管理未完全定型前，決策的穩(wěn)定性和信息收集的準確性的作用相當大，應著力發(fā)揮積極的一面。

    4. 規(guī)模化經(jīng)營

    將企業(yè)各項目相同的業(yè)務集中起來，以整體的力量和資源同供應商談判，更有討價還價的能力，以獲取合理的低價，例如采購管理實行統(tǒng)一配送，體現(xiàn)規(guī)模化經(jīng)營優(yōu)勢。

    5. 跨地域經(jīng)營

    對管理模式進行跨地域的輸出。利用企業(yè)成熟的管理和運作機制，將企業(yè)經(jīng)營管理機制快速復制到其他地區(qū)，以管理輸出為主。在保證人力資源供應的同時，必須建立遠程信息溝通渠道，實行計劃、任務的實時控制，同時充分利用當?shù)刭Y源。此外，應考慮企業(yè)已建立的戰(zhàn)略合作關系，使合作方同企業(yè)一起成長，降低企業(yè)經(jīng)營成本，保持管理資源和質量水平，實現(xiàn)跨地域經(jīng)營。

    6. 科技應用

    科技應用不僅包括物業(yè)本身各種設備設施管理方面涉及到的技術內容。對多項目進行管理，靠傳統(tǒng)的面對面溝通方式，由于信息傳遞必然存在的漏失以及溝通成本的增加，已無法適應物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展的要求。多項目物業(yè)管理特別是跨地區(qū)的項目，必須利用電腦、網(wǎng)絡、視頻會議系統(tǒng)等科技進行各種信息的傳遞、交流和溝通，保證企業(yè)信息流的快速、全面、完整和準確。

    7. 多種經(jīng)營項目開發(fā)和價值評估

    多種經(jīng)營項目往往是物業(yè)管理企業(yè)容易介入的業(yè)務。利用社區(qū)資源，物業(yè)企業(yè)比較容易介入到社區(qū)各項服務中，開展社區(qū)服務，實行多種經(jīng)營。多種經(jīng)營項目的開發(fā)和提供，除了創(chuàng)收，同時也能加深企業(yè)與客戶之間的了解，建立良好的關系，便于收取費用。在多種經(jīng)營項目的開發(fā)中，應注意價值評估工作的重要：

    A.多種經(jīng)營項目開發(fā)首先應盡可能利用物業(yè)服務現(xiàn)有資源進行，項目開發(fā)要針對特定的物業(yè)客戶需求進行調查分析，充分了解客戶對服務的要求、標準、價格的接受程度、時效性，評估服務涉及的流程、投入，退出成本、邊界成本以及退出風險等因素。

    B. 區(qū)別物業(yè)服務項目的特定性：有些項目在特定的物業(yè)中可能是盈利的，換在其他物業(yè)中卻未必盈利。一般而言，不同物業(yè)本身有著自身的定位，用相同的服務項目拿到另一種物業(yè)中，即使服務的檔次和要求進行了調整，也未必能獲得另一種物業(yè)客戶的認同。

    C. 應考慮物業(yè)客戶群體的數(shù)量。

    D. 作為住宅以及辦公物業(yè)，房屋租賃中介服務是比較符合上述條件的多種經(jīng)營項目。這里特別提出此項中介業(yè)務，是因為在國外成熟市場的物業(yè)管理行業(yè)中，大型物業(yè)管理企業(yè)在保證基礎服務、贏得眾多客戶群的基礎上，以房屋中介業(yè)務作為企業(yè)最主要的利潤來源。