老舊住宅區(qū)物業(yè)管理面臨的八大問題

日期：2006-11-02 00:36:03 | 瀏覽：8353

　　2005年8月15日至9月15日，根據(jù)市委、市政府的要求，深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局組織調(diào)研組對羅湖區(qū)開展老住宅區(qū)整治引入規(guī)范物業(yè)管理的情況開展了專題調(diào)研。通過十多天的調(diào)查，作為調(diào)研組成員，我們高興地發(fā)現(xiàn)，由于紅桂物業(yè)公司、中航物業(yè)公司、陽光物業(yè)公司等物業(yè)管理企業(yè)在羅湖老住宅區(qū)改進和引入物業(yè)管理中表現(xiàn)出來的強烈的社會責任感及其在進駐老住宅區(qū)實施規(guī)范化物業(yè)管理后的不俗表現(xiàn)，“紅桂”、“中航”、“陽光”已成為羅湖區(qū)干部群眾耳熟能詳?shù)膸讉€詞匯。由于它們的努力，不僅向全社會宣傳了物業(yè)管理所起的積極社會作用，而且促使羅湖區(qū)委、區(qū)政府下決心在全區(qū)范圍內(nèi)全面開展老住宅區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理工作。
　　但是，通過與有關(guān)物業(yè)管理企業(yè)人員的專題座談，和對已引入物業(yè)管理小區(qū)的現(xiàn)場調(diào)研考察，我們不得不指出,實現(xiàn)已接管老住宅區(qū)的長效管理仍然顯得困難重重，有一些問題必須明確提出來并加以正視和解決。    
　　1、老舊住宅區(qū)引入物業(yè)管理缺乏許多必要的客觀條件，需要投入大額資金開展前期整治。先期整治啟動資金部分由企業(yè)自籌，這一筆“欠帳”使企業(yè)背上了沉重的負擔。而且由于缺乏足夠資金，先期整治不徹底，導致小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問題未能得到根本改觀，存在嚴重管理隱患。
　　老舊住宅區(qū)建造年代久遠，當初并不是按照正規(guī)物業(yè)管理的要求進行規(guī)劃和建設(shè)的，它們大都沒有圍墻，難以實行封閉管理；基本沒有物業(yè)管理辦公用房和員工住房；沒有休閑、健身及文化活動場所；沒有綠地或綠化嚴重不足；多數(shù)小區(qū)沒有垃圾中轉(zhuǎn)站。所有這些都需要在引入規(guī)范物業(yè)管理之前先期投資修建，耗資較大。此外，由于老住宅區(qū)普遍歷時較久，各種設(shè)施、設(shè)備、管網(wǎng)等大多已老化破舊，亟需整修，這也需要投入大量資金。
　　調(diào)查中我們了解到，中航物業(yè)公司和紅桂物業(yè)公司在接管老住宅區(qū)時都有大筆資金投入。如中航物業(yè)公司于2003年6月進駐統(tǒng)建樓小區(qū)，最初四個月未收管理費，前期人員、設(shè)備設(shè)施投入數(shù)十萬元。紅桂物業(yè)公司今年元月十日進駐田苑小區(qū)后，自己墊付近20萬元資金進行小區(qū)整治，經(jīng)過全體員工的艱苦的努力，對各單元公共照明線路重新拉線，安裝感應開關(guān)，使公共場所得以重見光明。他們還對各單元破爛嚴重的防盜鐵門重新加以修復粉刷返新，初步修整了部分小區(qū)路面，對小區(qū)停車場進行了簡易改造，疏通清運了堵塞的化糞池和排污管道，對小區(qū)污水明溝進行疏通清洗并加蓋水泥板，購買了80個滅火器用于消防應急，為開展規(guī)范化物業(yè)管理奠定了初步的設(shè)施設(shè)備基礎(chǔ)；與此同時，他們還對綠化地帶進行了初步的修復和栽培，使小區(qū)面貌有了質(zhì)的飛躍。為了感化住戶，紅桂公司還宣布對該小區(qū)業(yè)主兩個月不收管理費。在街道辦慶幸自己在該小區(qū)“零投入” 成功引進正規(guī)物業(yè)管理公司的同時，紅桂物業(yè)公司卻因此為自己背上了數(shù)十萬元、不知何日才能回收的前期投入！
　　由于缺乏足夠資金開展先期整治，致使小區(qū)設(shè)備設(shè)施老化破舊問題未能得到根本解決，程度不同地存在管理隱患。如中航公司管理的統(tǒng)建樓小區(qū)消防設(shè)施嚴重老化，存在嚴重消防隱患。再如紅桂公司管理的田苑小區(qū)至今沒有修建圍墻，難以真正實現(xiàn)圍合封閉型管理；其它公共配套設(shè)施，如道路、地下排污管道嚴重老化破舊，急需修復更換；消防配套設(shè)備設(shè)施、綠化等亦需補充投入大筆資金加以解決和完善。由于政府未投入先期整治資金，希望企業(yè)再為小區(qū)整治補充投入大筆資金是不現(xiàn)實的，而且對企業(yè)也是極其不公正的。
    2、老住宅區(qū)業(yè)主住戶對小區(qū)整治和引入規(guī)范物業(yè)管理的愿望強烈，但在出資和繳費問題上態(tài)度消極，部分產(chǎn)權(quán)單位出于部門利益也不愿意配合舊區(qū)整治和引入物業(yè)管理的工作。這是老住宅區(qū)引入物業(yè)管理必須面對的主觀障礙之一。
　　通過調(diào)查，我們明顯地感受到，在羅湖區(qū)，物業(yè)管理的概念和意識已經(jīng)深入人心。從近年來區(qū)政府對個別老住宅區(qū)的整治和引入規(guī)范物業(yè)管理后產(chǎn)生的積極效果中，老住宅區(qū)的業(yè)主住戶對規(guī)范物業(yè)管理在社區(qū)建設(shè)和提高自身生活質(zhì)量的積極意義有著充分的認識。不僅引入物業(yè)管理后的小區(qū)居民對整治和引入物業(yè)管理工作給以高度肯定，好評如潮，那些未實行物業(yè)管理的住宅區(qū)的業(yè)主住戶要求引入規(guī)范物業(yè)管理的呼聲也很高。
　　據(jù)調(diào)研組對隨機發(fā)放的部分業(yè)主調(diào)查表的統(tǒng)計，在回答“您認為貴小區(qū)是否需要物業(yè)管理”這一問題時，老住宅區(qū)住戶中60%的人選擇“有需要”，24%的人選擇“無所謂”，只有16%的人選擇“無需要”。這說明大多數(shù)老住宅區(qū)住戶要求引入物業(yè)管理的愿望十分強烈，廣大住戶對規(guī)范的物業(yè)管理能給小區(qū)帶來的好處有著清醒的認識。但老住宅區(qū)少數(shù)業(yè)主因為從未交過物業(yè)管理費，沒有物業(yè)管理的概念，認為沒必要實施物業(yè)管理，或?qū)π^(qū)是否實行物業(yè)管理抱著一種無所謂的態(tài)度，尚需要基層工作者更多細致扎實的工作加以引導和發(fā)動。據(jù)參與座談的業(yè)主代表和基層居委會工作人員反映，有些小區(qū)周邊無牌無證經(jīng)營行為比較嚴重，亂排污、私自屠宰現(xiàn)象突出，有部分小區(qū)居民認為自己所反映的上述問題沒有得到解決，對物業(yè)管理不是很熱心。建議政府先投資加大舊小區(qū)物業(yè)管理的資金投入，改善基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，創(chuàng)造良好的物業(yè)管理運作條件。
　　另一方面，在涉及物業(yè)管理的前期投入及管理費繳納時，多數(shù)老住宅區(qū)住戶普遍緊捂錢袋，態(tài)度消極。根據(jù)市社科院和羅湖區(qū)住宅局聯(lián)合課題組的問卷調(diào)查，老住宅區(qū)住戶中明確表示愿意出資引入物業(yè)管理或愿意繳納管理費的，僅占38.6%和41.3%，換句話說，有50%以上的住戶明確表示不想出資參與引進物業(yè)管理的前期投入，即便實行了物業(yè)管理也會提出各種理由而不愿繳納管理費。可見，老住宅區(qū)住戶普遍存在一種矛盾心態(tài)，他們既希望自己居住的小區(qū)引入規(guī)范的物業(yè)管理，又不想因此而增加家庭經(jīng)濟負擔。老住宅區(qū)住戶不愿掏錢有多方面原因，但主要與住戶的經(jīng)濟支付能力低有關(guān)。要在這些小區(qū)中引入和推行規(guī)范的物業(yè)管理，不得不考慮住戶的這種特有心態(tài)。
　　另外，老住宅區(qū)的部分產(chǎn)權(quán)單位和個別私房產(chǎn)權(quán)人出于部門利益和個人利益不愿意配合整治工作，也成為制約整治工作順利推進的重要因素。如近期對蔡屋圍南村老住宅區(qū)試點整治過程中，就有一些原產(chǎn)權(quán)單位和個別私房產(chǎn)權(quán)人不愿將自己的房屋納入統(tǒng)一的物業(yè)管理。
　　3、業(yè)主“主體缺位”是制約老住宅區(qū)物業(yè)管理工作正常開展的主要原因之一。
　　在已實現(xiàn)規(guī)范物業(yè)管理的各老住宅小區(qū)，由于各方面原因，房屋出租率普遍較高，業(yè)主“主體缺位”現(xiàn)象比較嚴重。在這些老住宅區(qū)，許多業(yè)主都不在小區(qū)內(nèi)生活，其中有的人購房本身就是為了出租，有的是二次置業(yè)后遷往別處居住，有的原本就是港澳人士。如玉龍新村小區(qū)的392棟住宅樓出租率高達95%以上；桂木園小區(qū)總戶數(shù)562戶，其中出租屋398戶，出租率高達70%以上。有些住房多年人去屋空，根本找不到業(yè)主本人，有的甚至連業(yè)主是何人都無人知曉。
　　業(yè)主“主體缺位”從多方面制約著老住宅區(qū)的物業(yè)管理工作。最為嚴重的是因業(yè)主“主體缺位”而難以依法組建小區(qū)業(yè)主管理委員會，在此種情況下，若按《物業(yè)管理條例》規(guī)定，業(yè)主大會很難召集起來，而通過業(yè)主大會委托業(yè)主管理委員會選聘物業(yè)管理企業(yè)更無從談起。業(yè)主“主體缺位” 對物業(yè)管理機構(gòu)的日常管理也有影響，如工作人員入戶征詢意見時往往會因找不到業(yè)主本人而難以奏效；收取管理費或因故欲與業(yè)主溝通聯(lián)系時也會因業(yè)主“主體缺位”而變得困難重重；某些特殊情況下需要組織多數(shù)業(yè)主討論決定一些事關(guān)全體業(yè)主的重要事務時，也會因業(yè)主人數(shù)達不到應有比例而以無效告罷。可見，要在老住宅區(qū)順利實施規(guī)范的物業(yè)管理，必須從實際出發(fā)研究解決這一“主體缺位”問題。
　　4、老住宅區(qū)普遍缺乏物業(yè)管理用房，不僅給日常管理帶來不便，而且加大了物管企業(yè)的成本支出。
　　物業(yè)管理用房是實施物業(yè)管理活動最基本的條件之一。通過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，由于歷史原因，物管企業(yè)在接管老住宅區(qū)時基本沒有配備物業(yè)管理用房，如何解決管理用房，已成為接管老住宅區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)必須面對的問題之一。目前，在羅湖區(qū)已引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅小區(qū)，解決管理用房的途徑有兩條：一是由物管企業(yè)租賃，如陽光物業(yè)公司管理的玉龍新村小區(qū)、中航物業(yè)公司管理的統(tǒng)建樓小區(qū)和紅桂物業(yè)公司管理的廣場北街小區(qū)，物業(yè)管理用房皆由企業(yè)自身租賃解決；二是在個別有條件的小區(qū)，由物管企業(yè)向有關(guān)單位無償借用，如紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)的管理用房由派出所免費提供，田苑小區(qū)的管理用房則由屬地居委會免費提供。員工宿舍則全部由企業(yè)出資租賃。通常情況下，有關(guān)單位無償提供的房屋往往面積狹小，用于管理尚且不足，更勿論憑借其解決員工日常生活了。在此種背景下，物管企業(yè)只能通過租賃途徑自己解決，加大成本支出勢所必然。
　　為解決老住宅區(qū)的管理用房和活動用房問題，除了免費使用和出資租賃方式外，有的小區(qū)考慮在小區(qū)空地上加建臨時建筑，以為權(quán)宜之計，但這一設(shè)想付諸實施除自己存在兩方面限制：其一，加建臨時建筑須向政府有關(guān)部門辦理復雜的報建手續(xù)，這方面問題如政府相關(guān)部門加以通融支持不難解決；其二，在老住宅小區(qū)空地加建物業(yè)管理臨時用房和社區(qū)活動用房按現(xiàn)時規(guī)定須100%業(yè)主本人同意，并須經(jīng)公證部門公證，此項工作難度非常大且需要花費大量的時間和精力，在某些業(yè)主“主體缺位”嚴重的小區(qū)，100%業(yè)主同意并經(jīng)公證幾乎是完全沒有可能完成的事。
　　5、老舊住宅區(qū)的管理成本較高，但物業(yè)管理收費標準普遍較低，造成物業(yè)管理企業(yè)效益不良，甚至出現(xiàn)程度不同的經(jīng)營虧損。
　　老舊住宅區(qū)比新建住宅小區(qū)的物業(yè)管理成本要高得多。一方面，老住宅區(qū)一般布局比較分散，管理公司只要接管了某一老住宅區(qū)，就必須在各服務項目上進行相應的人力、物力配備，難以實現(xiàn)規(guī)模化管理。另一方面，由于各種原因，先期接管的老住宅區(qū)無論是房屋本體，還是各種設(shè)施、設(shè)備和場地，都到了“問題時段”，這就使物業(yè)管理的后續(xù)成本大大提高。
　　管理費是老住宅區(qū)管理企業(yè)能夠獲得經(jīng)濟收益的主要來源，在一些小區(qū)，管理費甚至成為物管企業(yè)的唯一收益來源。但是，由于種種原因，老住宅區(qū)的物業(yè)管理收費標準普遍較低，這種成本與收益之間的不平衡必然會造成多數(shù)物業(yè)公司效益不良，在一些項目上甚至可能出現(xiàn)虧損。
　　已接管的老住宅區(qū)出現(xiàn)較低的物業(yè)管理收費標準其原因是多方面的。通過調(diào)查得悉，中航物業(yè)接管的十多個點，除統(tǒng)建樓收費標準比較符合市場價格水準外，其它物業(yè)原先都屬于區(qū)政府的高層福利房，在接管時不得不按已經(jīng)制定和實施的原收費標準每平米0。35元（參照政府指導價）收取管理費。尤其令人不解的是，中航物業(yè)管理的某帶電梯樓宇，其管理費標準也一樣低至每平米0.35元，足令前往現(xiàn)場考察的調(diào)研組成員目瞪口呆！紅桂物業(yè)公司接管的桂木園小區(qū)和廣場北小區(qū)的的物業(yè)管理收費普遍較低，而且其收費標準也極為奇特，令人不解。這兩個老住宅區(qū)的管理費以戶為單位收取，收費標準前者為每戶36元，后者為每戶41.5元，而本體維修金則按統(tǒng)一標準每平米0.15元收取。這兩個小區(qū)為什么會按戶為單位收取管理費？它們的收費標準是如何形成的呢？引入規(guī)范物業(yè)管理之前，這兩個小區(qū)的衛(wèi)生和治安分別由居委會和派出所分管，費用以戶為單位收取，兩個小區(qū)各戶繳納的衛(wèi)生費和治安費之和分別為36元和41.5元。為得到小區(qū)業(yè)主的認可，紅桂物業(yè)公司在進駐這兩個小區(qū)時仍然執(zhí)行了每戶每月36元和41.5元的特殊管理費標準。我們按兩個小區(qū)各自的建筑面積和總戶數(shù)還原估算，其每平米的管理費分別為0.48元與0.54元，相對其管理成本而言明顯偏低。
　　6、老住宅區(qū)的部分住戶出于多種原因拒不繳納管理費，“收費難”使本已顯得比較困窘的企業(yè)財務更為雪上加霜。
　　經(jīng)調(diào)研組向各管理處人員電話確認，田苑小區(qū)有將近86戶未交費，占總戶數(shù)439戶的20%；統(tǒng)建樓小區(qū)有19戶未交費，占總戶數(shù)93戶的20%；廣場北小區(qū)住戶（含商鋪）共有104戶未交費，占總戶數(shù)566戶的18%。可見，在已實現(xiàn)規(guī)范化管理的各老住宅小區(qū)，都程度不同地存在“收費難”的問題。
　　從調(diào)查獲知的實情看，形成老住宅區(qū)的“收費難”問題原因比較復雜。它首先與住戶的經(jīng)濟支付能力有關(guān)。經(jīng)過調(diào)查證實，一些欠費住戶身處社會最底層，家庭經(jīng)濟狀況很差，其拮據(jù)、困窘之狀與公認的深圳市民形象形成天地反差，一些欠費的租戶其經(jīng)濟水平也極為低下。要這些人按照深圳物業(yè)管理市場的收費標準來繳費，確實存在明顯困難。
　　其次，“收費難”還與“管理難”糾纏在一起。老住宅區(qū)的治安、衛(wèi)生管理難度頗大，往往是管理者投入不少，而住戶卻很難感到滿意。如田苑小區(qū)個別住戶因有人破門開店、無牌無證經(jīng)營而拒不交費；有的因個別住戶在住宅小區(qū)違章開設(shè)飯?zhí)貌宛^，油煙、噪音影響生活而不交費；有一棟樓的幾十戶住戶干脆抱著不理解和強硬抵觸的態(tài)度圍繞樓宇周圍私自打設(shè)多根地樁，并拒絕繳納管理費；有些人則因小區(qū)配套設(shè)施不完善乃至嚴重破損而不愿繳納管理費。而這些問題并非管理處一家可以解決，需要政府有關(guān)職能部門積極協(xié)助配合方可奏效。
　　第三，由于業(yè)主“主體缺位”難收費。有的小區(qū)房屋出租率偏高，繳費時業(yè)主和租戶相互推托收不到費，有的房屋干脆成為無主空屋，根本不知道該向何人收費。
　　第四，個別業(yè)主出于其它理由不繳費。有的錯誤地認為，反正物業(yè)管理是你政府出面給我們請來的，企業(yè)收不到管理費自然有政府頂著，從而不愿繳納管理費。此外，住戶中某些權(quán)力部門的工作人員自己帶頭拒繳管理費，其行為也對其他住戶產(chǎn)生了不良影響，致使個別住戶因從眾效應而不繳費。
　　7、老舊住宅小區(qū)既無大修資金存儲，也無本體維修資金的足量積累，遇到大修或本體維修項目資金無處開支，并因此引發(fā)其他問題。
　　已實現(xiàn)規(guī)范管理的各小區(qū)管理處普遍反映，羅湖區(qū)各老住宅區(qū)在整治和引入規(guī)范管理之前根本沒有“兩金”積累。雖然在物業(yè)公司正式接管后開始按每平米0.15元收取本體維修資金，但短時間內(nèi)少量的維修資金積累對日益增多的維修項目無異于杯水車薪。如中航管理的統(tǒng)建樓小區(qū)因近期深圳多雨，有七、八戶房屋出現(xiàn)程度不同的滲漏現(xiàn)象，據(jù)測算完全修復需要資金數(shù)萬元，但小區(qū)所有住宅業(yè)主在中航入駐后開始繳納的本體維修金只有區(qū)區(qū)數(shù)千元，距離修復所需資金額甚遠。在紅桂物業(yè)公司管理的桂木園小區(qū)，這一現(xiàn)象更為普遍嚴重。業(yè)主認為，既然我已給你們公司繳納了本體維修金，出了問題當然應由企業(yè)出資維修，個別住戶甚至公然表示，如企業(yè)不負責維修，他們就會因此而拒絕繳納管理費。
　　8、老舊住宅區(qū)基礎(chǔ)條件不一、情況復雜，物業(yè)管理必須因地制宜，區(qū)別不同情況采取相應措施。
　　各老住宅區(qū)在產(chǎn)權(quán)性質(zhì)、房屋年限、業(yè)主結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施方面差異很大，改進和引入物業(yè)管理的條件好壞不一。目前，在一些初步具備條件的小區(qū)和經(jīng)過整治可以達到引入規(guī)范化管理的小區(qū)，積極創(chuàng)造條件引入規(guī)范的物業(yè)管理，擴大物業(yè)管理的覆蓋面是極為必要和有益的。但是這并不等于說在任何一個老住宅區(qū)都具備引入規(guī)范的物業(yè)管理的現(xiàn)實可能和條件。在和羅湖街道辦工作人員代表座談時，某街道辦領(lǐng)導曾坦言，為了積極推進老住宅區(qū)整治和引入物業(yè)管理工作，他們曾經(jīng)先后邀請十多個物業(yè)管理公司前往本街道所屬的多個老住宅區(qū)考察，希望與這些物管公司達成介入整治和整治后進駐管理的意向，但90%以上的物管企業(yè)在考察以后都因小區(qū)規(guī)模太小或不具備規(guī)范化管理條件而搖頭離去。只有個別具有一定經(jīng)濟實力、社會責任感較高的企業(yè)表示，可以考慮在經(jīng)過整治具備相當條件后入駐個別小區(qū)。為此，我們建議，區(qū)主管部門和有關(guān)街道、社區(qū)工作站應積極行動起來， “因區(qū)而宜”，不等不靠，采取各種有效措施和管理形式，加強對老住宅區(qū)的管理，消滅管理盲區(qū)。如對目前條件稍差，尚不具備引入規(guī)范物業(yè)管理的老住宅區(qū)，可由社區(qū)居委出面將治安、衛(wèi)生等主要服務項目外包給專業(yè)公司，社區(qū)居委會充當專業(yè)公司與老住宅區(qū)業(yè)主之間的中介，負責對專業(yè)公司的服務進行監(jiān)督，并代收費用；亦可由社區(qū)居委會出面引導老住宅區(qū)居民成立業(yè)主委員會，組建樓宇管理小組，人員由業(yè)主自己推選，管理經(jīng)費由小區(qū)業(yè)主自籌，實行業(yè)主直接自治管理。對個別“先天不足，后天老化”情況過于嚴重，改進管理的余地極為有限，管理難度大，引進規(guī)范的物業(yè)管理根本不具備現(xiàn)實可能性的老舊住宅區(qū)，建議政府加快城區(qū)改造步伐，通過拆除重建形式從根本上解決問題。